La conversación sustituye a la publicidad

Magnífico título para un artículo. en qué pocas palabras viene recogida la esencia del momento comercial que estamos viviendo.
En marketing de vivienda nueva esto lo estamos experimentando día a día. Ya no hacemos lo que tradicionalmente se ha entendido por publicidad. Nada. Ni prensa, ni folletos masivos, ni monopostes ostentosos. Ahora conversamos con los Clientes a través de los eventos que realizamos con atractivas propuestas de asesoramiento, información, ocio. . . y si podemos todo este al tiempo. En otro artículo hablaré de la experiencia con la exposición de pintura en las viviendas piloto que tuvimos con Palop-Galerota en Torrent (lo nombre explícitamente porque sé que a su Directora, Amparo Palop, le gustará que lo mencione así. Además de una bonita manera de relacionar a clientes compradores con potenciales y general confianza, gracias a esta acción concretamos dos compras de clientes interesados e indecisos.
En fin, interesantísimo. Seguiremos hablando de ello.
Prudencio

Innovación Comercial para la venta de viviendas en estoc

Editada en Enero de 2009

Contundente ha de ser la respuesta que apliquemos, si queremos que nos compren ahora.

Esta es una propuesta de solución, que perfeccionamos continuamente en las promotoras a las que ayudamos a vender viviendas ahora.

Bases de trabajo:

1. Cada Cliente es un Mercado.

No “vendemos” un edificio de viviendas. Ayudamos a Comprar, una a una, la mejor de las soluciones a sus Necesidades de Calidad de Vida, para personas y familias peculiares, únicas.

2. Cada Vivienda precisa su enfoque comercial.

¿Para quién es apropiada esta solución? ¿Dónde está este cliente. Qué quiere. Cuales son sus motivaciones. Cuales sus temores? ¿Cómo me comunico con el/ellos?

3. La compra de una vivienda es un sutil proceso de “Microdecisiones”

Como si fueran eslabones de una misma cadena. Uno sólo que ceda es suficiente para que la cadena se rompa. ¿Cuáles son estas microdecisiones? ¿Cómo las realiza cada tipo de cliente al que nos dirigimos? ¿Cómo le acompañamos para que las supere todas, una a una?

4. En Marketing Inmobiliario, hay mucho por hacer.

Esta es la paradoja. En un sector acostumbrado a que le compren por demanda espontánea, ahora ni tan siquiera puede pretender “vender” de una forma agresiva o por puro precio, por la gran desconfianza que reina en el mercado. La única solución que conocemos es: Ayudarle a comprar, mejor y antes que nuestra competencia. Se dice pronto. Cuesta mucho esfuerzo y pericia profesional llegar a conseguirlo. Esta es nuestra experiencia.

¿Qué hacemos para ayudar al Promotor a conseguirlo?

a. Escuchamos, hasta entender cual es la cultura empresarial que predomina en su Empresa, para a partir de ahí poder potenciar sus valores y ayudar a corregir los hábitos que frenen su eficiencia comercial.

b. Indagamos quienes son las tipologías de cliente preferencial, en función de las distintas variedades de viviendas a comercializar. Por su zona, tamaño, dormitorios, ubicación, precio y financiación.

c. Concretamos para cada tipo de cliente sus motivaciones de compra prioritarias, fruto de la propia experiencia en la empresa y de nuestra aportación.

d. Indicamos para cada grupo de clientes potenciales sus Temores actuales que están frenando su potencial decisión.

e. Proponemos a la Promotora las posibilidades a su alcance, sin incurrir en mayores costes, para potenciar la “Percepción Satisfactoria del Cliente”.

f. Implementamos el Plan de Choque Comercial. Trabajamos con cada Temor de Compra del Cliente hasta encontrarle la solución viable para la empresa, consiguiendo así que pueda comprobar que a pesar de la circunstancia, si lo desea, puede comprar tranquilo y seguro.

g. Proponemos a partir de ahí cómo es posible llegar de forma directa a estos clientes, con la menor inversiónpromocional posible y la mayor eficiencia.

h. Utilizamos las Herramientas de Captación que son adecuadas para cada tipo de Cliente, realizando una labor muy cuidada de atracción, con utilidades inmediatas que va a conseguir sólo por contactar. Transmitimos así la idea real que para él/ella tiene hoy mucho sentido estar bien asesorado.

i. Entrenamos al equipo comercial de la promotora, transmitiendo la gran importancia de su labor en la actualidad y ayudando a que den el necesario salto cualitativo en el ejercicio de su profesión. A quienes quieren realmente ser ayudados, les brindamos una gran oportunidad de convertir sus antiguos hábitos en eficientes herramientas que le garanticen su éxito y el de su empresa.

j. Nos ocupamos de la continuada aplicación de todo el Plan de Choque Comercial, para garantizar que obtenemos los resultados necesarios.

k. Ayudamos a la Dirección en sus hoy difíciles decisiones, para vender viviendas ahora.

l. Apoyamos con nuestra experiencia y dedicación mantenida, la construcción de su nueva empresa promotora y de servicios, hasta convertir el actual problema en una oportunidad futura de capacidad competitiva y de posicionamiento destacado en su mercado.

m. Contribuimos a la unificación de los criterios esenciales en el conjunto de las áreas de la empresa, consiguiendo así que haya un mismo hilo conductor para todas las acciones a realizar, sea cual sea el “departamento”, el área al que le corresponda su realización.

En nuestra experiencia, todas estas labores sólo pueden llevarlas a cabo con posibilidades de éxito, profesionales especializados, con la cualificación requerida y altas dosis de compromiso y trabajo mantenido en casa del Cliente Promotor.

Nuestros clientes se benefician de 18 años de experiencia exclusiva con promotoras en toda España, algunas de las más grandes entre ellas y muchas pequeñas empresas promotoras de nuestra zona levantina.

Si creen que es momento de tratar personalmente cómo podemos serles de utilidad en su caso, llámenme al 616 955 281 y buscaremos la fórmula económica de colaboración que garantice su rentabilidad.

Prudencio López

Internet y su utilidad en la Promoción Inmobiliaria

Autor: José Ramón Fernández. Responsable de Taaf Informática aplicada al sector inmobiliario

En el blog anterior Prudencio López nos dice en sus “Reflexiones sobre el estado actual de la demanda”, que la voluntad de comprar sigue existiendo a pesar de las noticias de que la demanda esta paralizada.

Por otro lado, si tenemos en cuenta que según encuestas recientes el uso de Internet en España esta todavía por detrás de otros países, pero en cambio para el sector inmobiliario se encuentra a la cabeza.
Este escenario actual y futuro debería hacernos reflexionar y animar a las empresas inmobiliarias a invertir en Internet. Este medio se ha convertido en el principal escaparate y en un punto de encuentro entre la oferta y la demanda a corto plazo.
En el artículo adjunto se analiza la evolución y las fases por las que ha pasado el desarrollo Web, desde la clásica Web estática hasta las tendencias más actuales. En los últimos años hemos asistido a una rápida evolución en este medio gracias sobre todo a las mejoras en la accesibilidad, la usabilidad y las comunicaciones. Hemos vivido estas etapas de evolución en Internet, pero desde mi punto de vista, esta todavía muy lejos de alcanzar la madurez. Ya se están vislumbrando nuevas técnicas de interacción, mediante PDA’s, telefonía móvil, sistemas GIS, y sistemas CRM que permiten el conocimiento de la demanda.

Hemos de tener en cuenta que en esta evolución, cada empresa inmobiliaria se encuentra en un estado diferente, desde los escaparates inmobiliarios y vitrinas, a los buscadores de inmuebles capaces de filtrar los datos introducidos por el cliente, etc.

Para aquellas empresas inmobiliarias que quieran tener o tienen presencia en Internet quisiera destacar especialmente dos factores que no se deben olvidar:
Actualización de contenidos. Las empresas inmobiliarias deben actualizar sus contenidos, pues la mayoría de estos sitios están desfasados A veces, ese desfase es muy notorio.
Idiomas. Un significativo porcentaje de viviendas son adquiridas por compradores extranjeros, el diseño de nuestra presencia en Internet en varios idiomas supone un acercamiento a estos clientes potenciales.

Por último, tal y como indica la conclusión del artículo, existe un enorme recorrido para las empresas inmobiliarias que estén dispuestas a apostar seriamente por este medio para la captación de clientes, y yo añadiría, que también para fidelizar a los actuales, a pesar de la competencia feroz que tiene este medio.

ARTÍCULO DE REFERENCIA

Marketing inmobiliario en Internet. La lucha por mi nicho de mercado

Aunque la oferta inmobiliaria se concentra en grandes buscadores verticales que aglutinan una gran cantidad de inmuebles, surgen webs inmobiliarias de ámbito local que a través de una enorme profundidad de información, una mayor adecuación a los perfiles de su clientela y un más refinado uso de herramientas de marketing online como el posicionamiento orgánico en buscadores, están plantando cara y defendiendo su nicho de mercado con éxito frente a los grandes líderes del sector.
Tras un tímido comienzo y varios años de continuo desarrollo, el sector inmobiliario está comenzando a vislumbrar las enormes oportunidades que ofrece su presencia en Internet, y son ya muchas las empresas que han decidido apostar firmemente por este poderoso canal de captación de clientes.

Varias cifras corroboran esta impresión: según datos de Nielsen/NetRatings, en mayo de este año más de un millón de personas consultaron la oferta disponible en los distintos portales inmobiliarios españoles, duplicando la cifra de los usuarios registrados sólo un año antes; el coste por click de un enlace esponsorizado en categorías de búsqueda relacionadas con la oferta inmobiliaria ronda, y supera en ocasiones, la nada despreciable cifra de 1 euro, lo cual da una idea de la enorme competencia del sector; y en los últimos años, pequeños portales inmobiliarios con una oferta mucho más especializada y localizada compiten duramente con los líderes en este mercado mediante el posicionamiento en buscadores, una mayor profundidad de información, versiones en múltiples idiomas y un mayor conocimiento de su público objetivo.

La implantación del sector inmobiliario en Internet ha pasado por las mismas fases clásicas de desarrollo de la Web en su conjunto:

1.Web estática: El uso de la red se limita a copiar el modelo de escaparate de la propia agencia inmobiliaria o promotora. Se expone la oferta de productos con el objetivo de llegar a un perfil de público distinto y complementar la comunicación en medios tradicionales: folletos, revistas, radio… La interacción con el usuario es prácticamente nula: el comprador potencial apenas obtiene más información en la Web que la que obtendría viendo el escaparate de la agencia. De igual forma, la empresa no recibe información alguna sobre los intereses de su clientela. La Web no pasa de ser un anzuelo más cuyo único objetivo es lograr una primera llamada telefónica. La traducción a otros idiomas permite a pequeñas agencias entrar en contacto con potenciales clientes extranjeros a un coste menor que los medios publicitarios anteriores.

2.Web interactiva: Internet nos puede servir para interactuar con nuestros clientes potenciales y fidelizar a los actuales. En esta fase se desarrollan formas más sofisticadas de que los usuarios encuentren lo que buscan mediante el uso de los buscadores internos.

Mediante la introducción de unos simples criterios que sirven para definir el tipo de vivienda, la zona preferida y el dinero que se está dispuesto a desembolsar, la web interactiva es capaz de hacer una consulta contra una base de datos y filtrar los resultados, de forma que nos muestre sólo aquéllos que responden a esos criterios.

La interacción está presente también en la inclusión de páginas capaces de calcular las cuotas de amortización de un préstamo, realizar una simulación de los gastos aparejados a la compra, etc. Al mismo tiempo, la información presentada sobre los propios productos aumenta.

Se complementa con memoria de calidades, más fotografías, tour virtuales, vistas en 3D, planos, imágenes de la evolución de las obras, información del entorno… Esta fase interactiva se completa con el desarrollo de extranets, donde se presta a los usuarios registrados servicios adicionales. En ocasiones, el acceso es exclusivo para los compradores de vivienda.

En esta fase en que comenzamos a interactuar con los clientes «1to1» (uno a uno) es cuando realmente estamos empezando a aprovechar todo el potencial de Internet como herramienta de marketing y el flujo de información aumenta en ambos sentidos, tanto la que obtiene el usuario sobre la empresa y el producto como la que la empresa obtiene de él como potencial cliente.

3.Web transactiva: Aparecen los grandes aglutinadores de oferta y demanda que se han convertido en los actuales líderes de audiencia de este sector: fotocasa.es, globaliza.com, yaencontre.com, idealista.com, etc. Se trata de grandes portales capaces de concentrar una enorme audiencia gracias, sobre todo, a la amplitud de la oferta presentada. En este sentido, difieren del portal inmobiliario perteneciente a una agencia o a una promotora en que su modelo de negocio es radicalmente distinto. Mientras que el portal de una agencia o promotora tiene como fin la captación de un cliente potencial y su rentabilización se espera obtener del propio margen de beneficio derivado de la posible venta, estos grandes portales tienen como fin actuar como marketplace, como grandes tablones de anuncios que sirvan como punto de contacto entre oferta y demanda, y en los que la rentabilidad se genera a partir de la propia publicación de contenidos (tanto de particulares como de otras empresas) así como de la rentabilización de espacio de pantalla en forma de inserción publicitaria. Son, en contraposición con los buscadores horizontales generalistas como MSN Search, Yahoo! o Google, buscadores verticales especializados.

4.eMarketing: Nos encontramos en la actualidad inmersos en esta fase en la que pasamos a una empresa que emplea Internet para desarrollar su propia Red Interna pero que, enseguida, advierte las ventajas que ofrece la configuración de una Red Externa. Así, se multiplican las iniciativas por la que las empresas son capaces de compartir sus bases de datos en un entorno multisede (Red Interna) para a continuación pasar a compartir sus bases de datos con otras empresas de forma que puedan competir en otros mercados con un nivel mínimo de oferta que garantice un nivel rentable de tráfico. Algo que cada una por separado quizá no podría lograr. Vemos, pues, cómo el sector inmobiliario se ha desarrollado a través de dos grandes tendencias:
Portales aglutinadores de oferta y con enorme poder para atraer tráfico dirigidos a grandes audiencias y soportados por un modelo de negocio basado en la publicidad/cuota por inserción
Portales inmobiliarios de las propias agencias y promotoras con una oferta más reducida enfocados a nichos de mercado y cuya rentabilidad se calcula en base a los contactos/ventas obtenidos

A primera vista, parecería que este segundo grupo de páginas Web, con una cartera de producto más reducida y una capacidad de atracción de tráfico mucho menor, tiene escasas posibilidades de competir frente a los portales más generalistas.

Sin embargo, creemos que existen numerosas oportunidades de negocio para los portales más especializados, siempre que sean debidamente gestionados y tengan en cuenta ciertos aspectos clave que, por otro lado, son comunes a cualquier iniciativa de marketing online: Generalistas versus especialistas: Existe una corriente común a todos los sectores por la que la oferta general tiende siempre a fragmentarse en oferta más especializada. Por ejemplo, en televisión se pasó de canales generalistas, que ofrecían un poco de todo, a canales especializados (¿quiero una receta de cocina, ver un documental o aprender a preparar sushi?). Ocurrió lo mismo en radio y prensa. En el comercio, pasamos del Corte Inglés, a los Ikea, MediaMarkt y LeroyMerlin.

Es, pues, de esperar que los usuarios prefieran usar portales especializados capaces de aportar un nivel de información más profundo de su zona y su producto (vivienda de lujo, oferta en campos de golf, arco mediterráneo, etc.) que grandes portales generalistas con escasa profundidad de información. Concéntrese en conocer cuál es su nicho de mercado y ofrézcales lo que desean.

El puerto de partida de cualquier navegante siempre es un buscador: Según la última Macroencuesta de Usuarios de Internet de la Asociación para la Investigación para Medios de Comunicación (AIMC), la actividad más frecuente de los internautas es la búsqueda en motores de búsqueda y directorios, citada por más de un 97% de la muestra. Esto significa que la mayoría de las sesiones de navegación comienzan en un buscador.

Los grandes portales generalistas han estado compitiendo hasta hace bien poco en el terreno del branding, intentando generar un reconocimiento de marca en los usuarios potenciales que les garantice que teclearían directamente su dirección URL antes que ir a un buscador.

Sin embargo, la experiencia demuestra que en aquellos sectores en donde no hay un claro líder los usuarios tienden a efectuar una búsqueda antes que a introducir directamente una dirección (nadie busca coca-cola en Google para ir a la Web de Coca-Cola, pero si está buscando un adosado en Guardamar, posiblemente vaya a un buscador y teclee exactamente eso para iniciar una búsqueda). Sólo en los dos últimos años se han visto esfuerzos importantes por estar bien situados en los buscadores. Pero la propia amplitud de su oferta unida a la escasa profundidad de sus contenidos los hacen muy vulnerables para competir en este terreno. Cualquier portal inmobiliario local o regional debidamente programado y con un nivel de gestión de contenidos adecuado puede aparecer por encima de ellos en buscadores para las categorías de búsqueda que coinciden con su cliente potencial.

De nuevo, se trata de una apuesta por el nicho de mercado no para ganar en tráfico, pero sí en resultados. Los extranjeros procedentes de Reino Unido, Alemania, Francia e Italia acapararon el 35,8% del mercado de primera residencia Aunque la inversión inmobiliaria extranjera en España ha disminuido en los últimos años, en 2005 supuso 5.538 millones de euros, según datos del Banco de España. Los extranjeros procedentes de Reino Unido, Alemania, Francia e Italia acapararon el 35,8% del mercado de primera residencia. De los grandes portales generalistas, muy pocos son los que tienen versiones en otros idiomas. ¿Sabe cuántos resultados devuelve Google cuando buscamos «apartamento en Benidorm»? Más de un millón.

Si repetimos la búsqueda en Google.no en noruego, la cifra baja a menos de 20.000. En los idiomas, pues, encontramos un espacio mucho menos «concurrido» donde competir en Internet. ¿Y a qué colegio irán mis nenes?: A la hora de relocalizar nuestra residencia, surgen múltiples preguntas tan familiares como ésta. De modo que si la primera pregunta en una adquisición inmobiliaria es: quiero un «tipo de inmueble» en «localización geográfica» a continuación surgen muchas otras cuestiones como: «¿qué grado de profesionalidad, formalidad, seriedad, tiene la empresa con la que voy a tratar?, ¿cómo es el barrio donde está la vivienda, qué infraestructuras tiene, qué tipo de colegios, instalaciones deportivas, dotaciones sanitarias, centros comerciales, oportunidades de ocio quedan cerca de mi futura residencia?».

Ofrecer una profundidad de información sólo disponible y rentable para una oferta especializada o localizada es una inversión segura para convertirse en líder de un nicho de mercado, en «la mejor Web de inmuebles de segunda mano en el Cabo de Gata», «la mejor Web de alquiler vacacional en la Marina Baixa alicantina» o «la Web que más información ofrece sobre las distintas posibilidades que tiene un extranjero de trasladar su residencia a Torrevieja porque informa sobre temas de trabajo, legales, educación para los hijos, etc.».

La profundidad y especialización en contenidos, esencialmente en aquellos que son de interés para su cliente potencial, es un imán de tráfico de un gran alcance. Cabe, pues, reseñar a modo de conclusión que existe un enorme recorrido para las agencias y promotoras que estén dispuestas a apostar seriamente por este medio para captar clientes. Aunque es uno de los sectores en donde la competencia en Internet es feroz, también es cierto que existen todavía multitud de nichos de mercado que están por explotar. A modo de ejemplo, hemos señalado sólo algunas líneas a seguir para lograr rentabilizar un nicho de mercado.

Lo importante es que cada uno sea capaz de extrapolar estos ejemplos a su propio segmento de clientes para identificar adecuadamente cuáles son sus expectativas, inquietudes y deseos. Dónde están, cómo son, en qué idioma hablan y por qué les podría gustar nuestra oferta. Si somos capaces de identificar estos factores y dar una adecuada respuesta a cada uno de ellos en nuestro portal inmobiliario, estaremos en condiciones de competir de igual a igual con los más grandes.

Empezamos a escuchar noticias que ayudaran a recuperar la paralizada demanda

Reflexiones sobre el estado actual de la demanda

Conscientes del estado de opinion que prevalece en nuestro pais de forma generalizada acerca de las posibilidades de que la vivienda baje, y la paralizacion de la demanda que esto está provocando, ponemos especial atención en las noticias que van apareciendo y conformando la voluntad de decisión por parte de la demanda real que sigue existiendo, en la medida en que se generalice la idea de que esperar sólo conllevará pagar de más, como poco, lo que el IPC suba cada año.

La buena noticia es que comienzan a aparecer artículos que revelan el ajuste en los ultimos meses del precio de la vivienda a la inflacion y que esto apunta a ser la tónica que seguirá el mercado.
Esto es muy significativo, porque lleva implícito el mensaje: “lo mas probable es que los precios no bajen y sigan subiendo aunque sea como la inflación”.
O sea, que si quiero una vivienda nueva, va a ser dificil que valga menos dentro de un tiempo.
En mi opinion, de seguir esta tendencia, pasado el mes de Septiembre, comenzaremos a comprobar cómo se vuelve a la opción de decidirse por parte de la demanda real existente. Pero, atención. Esto conlleva una normalidad dentro de una dura situacion competitiva, por la ausencia de una parte significativa de los inversores anteriores, la fuerte oferta de vivienda nueva y usada que sale ahora al mercado y por el incremento permanente en el grado de exigencia del cliente potencial que nos venga a visitar.

Podemos contar con que este nos va a «exigir» sentirse compensado de alguna manera, para que en su psicología pueda aceptar la compra actual como un hecho conveniente y no demasiado arriesgado.
No se trata de hacer descuentos. Más bien es cómo mostramos el esfuerzo en servicio, personalización, financiación y compromiso, con su correspondiente esfuerzo económico, que estamos en disposición de asumir, a cambio del importante esfuerzo que a él le pedimos que haga, comprando en este difícil momento.
No hay tiempo que perder. Se trata de Diferenciarse de forma Adaptada al Mercado (DAM).
Nos interesa preguntarnos con rigor, escuchando la respuesta real:
¿Qué espera nuestro cliente de nosotros en este momento para sentirse compensado, sin caer en el simple descuento?.

El articulo que sigue de EL PAIS, avala lo que puede ser la tendencia a aceptar por los medios la idea esencial del mantenimiento de precios en equivalencia con el IPC a partir de ahora.Estaremos atentos al estado de la opinion publica al respecto.
Saludos,

Prudencio

(los subrayados del articulo son nuestros)
EL PAIS, 21 de Julio de 2007
El precio de los pisos se acomoda a la inflación
La vivienda se encarece en el trimestre un 1,5%, menos que el IPC, aunque en un año aún sube un 5,8%

MANUEL V. GÓMEZ – Madrid – 21/07/2007

El certificado del fin del boom inmobiliario ha llegado. La desaceleración de los precios de la vivienda se consolida. Tanto es así que en el segundo trimestre de 2007 los pisos se encarecieron un 1,5%, menos que la inflación, que entre abril y junio fue del 1,8%. La buena noticia para los futuros compradores se atenúa al ampliar el foco y observar que el incremento interanual fue del 5,8%. Aun así, es el menor ritmo desde 1998. La caída en la demanda provocada por los altos tipos de interés ha acabado por enfriar el mercado inmobiliario. En España hay casi 24 millones de viviendas, de las que el 90% pertenece al mercado libre. Para acceder a uno de estos pisos, en el segundo trimestre de este año hubo que pagar 2.054,5 euros por metro cuadrado.

La subida del IPC ha favorecido que el precio real de los pisos se congele de abril a junio

Durante 25 trimestres consecutivos el aumento en los precios de la vivienda libre ha superado al experimentado por el índice de precios al consumo (IPC). Incluso llegó a multiplicarlo por ocho entre abril y junio de 2003. Pero la tendencia ha cambiado, y en el pasado trimestre la inflación subió tres décimas más que el precio de la vivienda.

La situación es, en principio, coyuntural: el segundo trimestre del año suele ser más inflacionista que el resto. El final de las rebajas, y, en esta ocasión, el encarecimiento de la energía (el petróleo se encuentra cerca de su máximo histórico) han provocado un aumento del 1,8% en el IPC. Además, en términos interanuales el buen dato se enfría, pues la vivienda se encareció un 5,8% en los 12 últimos meses, según los datos presentados ayer por el Ministerio de Vivienda, y más que duplican a la inflación, que el mes pasado quedó en el 2,4%.

Así, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre ha quedado en 2.054,5 euros, al mostrar un comportamiento similar a los índices generales. En tanto que por el metro cuadrado de vivienda protegida se paga un promedio de 1.035,8 euros, un 4% más que en 2006.

El Gobierno se acerca a su objetivo: que el comportamiento del precio de los pisos camine de la mano de la inflación. En diciembre de 2004, al comparar los datos de Vivienda y del Instituto Nacional de Estadística, el diferencial llegó a ser de 15,9 puntos.

«Continúa el proceso de acercamiento a la tasa del IPC», afirmó el director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Y añadió: «Los precios estaban por las nubes y estos datos confirman el aterrizaje suave y tranquilo de los precios».

«La subida de los tipos de interés ha contribuido a que los precios de la vivienda se moderen», declaró Pacheco para explicar la desaceleración.

También entre los conocedores del mercado el precio del dinero aparece como responsable de la moderación. «La subida de tipos es clave«, apunta Julio Rodríguez, ex presidente del antiguo Banco Hipotecario y actual gerente de la Universidad de Alcalá.

La salida al mercado de grandes cantidades de viviendas iniciadas años atrás (las últimas estadísticas la cifran en unas 750.000) es otro de los factores que apunta Rodríguez. A los que suma la pérdida de atractivo del ladrillo como inversión, ante los anuncios de menores subidas de precio.»Se ha creado un estado de opinión de que los pisos van a bajar y esto ha aplazado la demanda«, analiza José Luis Marcos, consejero delegado de la consultora Roan, para explicar la desaceleración de la vivienda. A la hora de hablar del precio del dinero su impacto. «Los tipos de interés también han jugado su papel, pero no son decisivos a estos niveles», añade.

Sobre el futuro próximo, Marcos cree que la vivienda no va a bajar; «tampoco va a subir». «Creo que la demanda se reactivará cuando la gente vea que los precios no bajan», concluye. Una opinión distinta de la de Julio Rodríguez, quien opina que en 2008 llegará un descenso nominal de precios.

De momento, la desaceleración de precios no ha llegado a toda España de igual forma. En Murcia y en Extremadura, la vivienda creció en un año por encima de los nueve puntos: un 9,4% y un 9,1% respectivamente. Mientras que en La Rioja los precios apenas se movieron (0,4%); y en Madrid y Navarra aumentaron un 3,1%.

El caso de Madrid es especialmente significativo, pues aunque creció en términos interanuales, al analizar exclusivamente el segundo trimestre del año los precios han caído un 0,4%.

El Ministerio también publicó ayer la estimación del parque de viviendas existente en España. En 2006, había en España casi 24 millones de viviendas, de las que la inmensa mayoría (88,73%) son libres.

El último dato dado a conocer por Vivienda fue el del precio del suelo en el primer trimestre de 2007. El metro cuadrado quedó en 271,8 euros de media, al aumentar un 5,6% respecto al mismo periodo de 2006. Donde resulta más caro el suelo es en las ciudades de más de 50.000 habitantes. Concretamente en Barcelona, donde el metro se paga a 1.161 euros, y Madrid, 1.057,3.

Al conocer los datos, el Partido Popular destacó que el precio de la vivienda ha crecido un 40,1% bajo el mandato del PSOE. Su portavoz en esta materia, Pablo Matos, subrayó que los mayores aumentos se producen en las comunidades autónomas donde gobiernan los socialistas.

Izquierda Unida, por su parte, reconoció que se ha atenuado el aumento de precios, pero señaló que todavía resulta difícil el acceso a la vivienda.
LAS CLAVES DE LA MODERACIÓN

La subida de los tipos de interés, sumada a la gran cantidad de viviendas que ha salido al mercado en los últimos años, ha provocado la desaceleración de los precios.

La cantidad media que se paga por metro cuadrado de vivienda libre duplica a la de la protegida.

En la Comunidad de Madrid, los precios de los pisos cayeron un 0,4% en el segundo trimestre del año.

Barcelona tiene el suelo más caro de España (1.161 euros por metro cuadrado), seguida de Madrid (1.057,3).

El objetivo enunciado por el Gobierno de que el precio de la vivienda tenga un comportamiento paralelo a la inflación se acerca.

Empezamos a escuchar noticias que ayudaran a recuperar la paralizada demanda

Reflexiones sobre el estado actual de la demanda:
Conscientes del estado de opinion que prevalece en nuestro pais de forma generalizada acerca de las posibilidades reales de que la vivienda baje, y la logica paralizacion de la demanda que esto esta provocando, ponemos especial interes sobre las noticias que van apareciendo y que van a ir conformando la posibilidad de naturalizar la demanda existente, hasta conseguir que los compradores potenciales que siguen habiendo, vuelvan a creer que les conviene hoy comprar su vivienda, sin tener que esperar mas.

La buena noticia es que comienzan a aparecer noticias que revelan el ajuste en los ultimos meses del precio de la vivienda a la inflacion y que esto apunta a ser la tonica siguiente.
Esto es muy significativo, porque desprende el mensaje de que lo mas probable es que los precios no bajen y sigan subiendo aunque sea el equivalente inflacionario. O sea, que si quiero una vivienda nueva, va a ser dificil que valga menos dentro de un tiempo que hoy.

En mi opinion, de seguir esta tendencia, pasado el verano, desde mitad de Septiembre en adelante, comenzaremos a comprobar como se naturaliza la demanda real existente, lo que equivaldra a una dura situacion competitiva por la ausencia del inversor y por la apuesta de satisfacer mejor que los competidores a cada comprador potencial que nos venga a visitar.
Preparemos, pues, nuestras estrategias ya. No hay tiempo que perder. Se trata de Diferenciarse de forma Adaptada al Mercado (DAM), con la importante condicion de que lo hagamos acorde con las prioridades de compra de nuestros clientes.

El articulo que sigue de EL PAIS, avala lo que puede ser la tendencia a aceptar por los medios la idea esencial del mantenimiento de precios en equivalencia con el IPC a partir de ahora.
Estaremos atentos al estado de la opinion publica al respecto.

Saludos,
Prudencio

(los subrayados del articulo son nuestros)
EL PAIS, 21 de Julio de 2007
El precio de los pisos se acomoda a la inflación
La vivienda se encarece en el trimestre un 1,5%, menos que el IPC, aunque en un año aún sube un 5,8%

MANUEL V. GÓMEZ – Madrid – 21/07/2007

El certificado del fin del boom inmobiliario ha llegado. La desaceleración de los precios de la vivienda se consolida. Tanto es así que en el segundo trimestre de 2007 los pisos se encarecieron un 1,5%, menos que la inflación, que entre abril y junio fue del 1,8%. La buena noticia para los futuros compradores se atenúa al ampliar el foco y observar que el incremento interanual fue del 5,8%. Aun así, es el menor ritmo desde 1998. La caída en la demanda provocada por los altos tipos de interés ha acabado por enfriar el mercado inmobiliario. En España hay casi 24 millones de viviendas, de las que el 90% pertenece al mercado libre. Para acceder a uno de estos pisos, en el segundo trimestre de este año hubo que pagar 2.054,5 euros por metro cuadrado.

La subida del IPC ha favorecido que el precio real de los pisos se congele de abril a junio

Durante 25 trimestres consecutivos el aumento en los precios de la vivienda libre ha superado al experimentado por el índice de precios al consumo (IPC). Incluso llegó a multiplicarlo por ocho entre abril y junio de 2003. Pero la tendencia ha cambiado, y en el pasado trimestre la inflación subió tres décimas más que el precio de la vivienda.

La situación es, en principio, coyuntural: el segundo trimestre del año suele ser más inflacionista que el resto. El final de las rebajas, y, en esta ocasión, el encarecimiento de la energía (el petróleo se encuentra cerca de su máximo histórico) han provocado un aumento del 1,8% en el IPC. Además, en términos interanuales el buen dato se enfría, pues la vivienda se encareció un 5,8% en los 12 últimos meses, según los datos presentados ayer por el Ministerio de Vivienda, y más que duplican a la inflación, que el mes pasado quedó en el 2,4%.

Así, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre ha quedado en 2.054,5 euros, al mostrar un comportamiento similar a los índices generales. En tanto que por el metro cuadrado de vivienda protegida se paga un promedio de 1.035,8 euros, un 4% más que en 2006.

El Gobierno se acerca a su objetivo: que el comportamiento del precio de los pisos camine de la mano de la inflación. En diciembre de 2004, al comparar los datos de Vivienda y del Instituto Nacional de Estadística, el diferencial llegó a ser de 15,9 puntos.

«Continúa el proceso de acercamiento a la tasa del IPC», afirmó el director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Y añadió: «Los precios estaban por las nubes y estos datos confirman el aterrizaje suave y tranquilo de los precios».

«La subida de los tipos de interés ha contribuido a que los precios de la vivienda se moderen», declaró Pacheco para explicar la desaceleración.

También entre los conocedores del mercado el precio del dinero aparece como responsable de la moderación. «La subida de tipos es clave«, apunta Julio Rodríguez, ex presidente del antiguo Banco Hipotecario y actual gerente de la Universidad de Alcalá.

La salida al mercado de grandes cantidades de viviendas iniciadas años atrás (las últimas estadísticas la cifran en unas 750.000) es otro de los factores que apunta Rodríguez. A los que suma la pérdida de atractivo del ladrillo como inversión, ante los anuncios de menores subidas de precio.»Se ha creado un estado de opinión de que los pisos van a bajar y esto ha aplazado la demanda«, analiza José Luis Marcos, consejero delegado de la consultora Roan, para explicar la desaceleración de la vivienda. A la hora de hablar del precio del dinero su impacto. «Los tipos de interés también han jugado su papel, pero no son decisivos a estos niveles», añade.

Sobre el futuro próximo, Marcos cree que la vivienda no va a bajar; «tampoco va a subir». «Creo que la demanda se reactivará cuando la gente vea que los precios no bajan», concluye. Una opinión distinta de la de Julio Rodríguez, quien opina que en 2008 llegará un descenso nominal de precios.

De momento, la desaceleración de precios no ha llegado a toda España de igual forma. En Murcia y en Extremadura, la vivienda creció en un año por encima de los nueve puntos: un 9,4% y un 9,1% respectivamente. Mientras que en La Rioja los precios apenas se movieron (0,4%); y en Madrid y Navarra aumentaron un 3,1%.

El caso de Madrid es especialmente significativo, pues aunque creció en términos interanuales, al analizar exclusivamente el segundo trimestre del año los precios han caído un 0,4%.

El Ministerio también publicó ayer la estimación del parque de viviendas existente en España. En 2006, había en España casi 24 millones de viviendas, de las que la inmensa mayoría (88,73%) son libres.

El último dato dado a conocer por Vivienda fue el del precio del suelo en el primer trimestre de 2007. El metro cuadrado quedó en 271,8 euros de media, al aumentar un 5,6% respecto al mismo periodo de 2006. Donde resulta más caro el suelo es en las ciudades de más de 50.000 habitantes. Concretamente en Barcelona, donde el metro se paga a 1.161 euros, y Madrid, 1.057,3.

Al conocer los datos, el Partido Popular destacó que el precio de la vivienda ha crecido un 40,1% bajo el mandato del PSOE. Su portavoz en esta materia, Pablo Matos, subrayó que los mayores aumentos se producen en las comunidades autónomas donde gobiernan los socialistas.

Izquierda Unida, por su parte, reconoció que se ha atenuado el aumento de precios, pero señaló que todavía resulta difícil el acceso a la vivienda.
LAS CLAVES DE LA MODERACIÓN

La subida de los tipos de interés, sumada a la gran cantidad de viviendas que ha salido al mercado en los últimos años, ha provocado la desaceleración de los precios.

La cantidad media que se paga por metro cuadrado de vivienda libre duplica a la de la protegida.

En la Comunidad de Madrid, los precios de los pisos cayeron un 0,4% en el segundo trimestre del año.

Barcelona tiene el suelo más caro de España (1.161 euros por metro cuadrado), seguida de Madrid (1.057,3).

El objetivo enunciado por el Gobierno de que el precio de la vivienda tenga un comportamiento paralelo a la inflación se acerca.

Reaccionar ante la actual situación del sector

Es digno de leer este artículo aparecido en http://www.cotizalia.com, por la carga erosiva que se desprende contra el sector y contra las «formas» con que algunas promotoras y consultoras han operado.
Es importante asumir que no gozamos de buena prensa y que el mercado, realmente, está forzando una rectificación pública y una compensación a lo que se vive como un abuso en los precios.
Analizo desde hace un tiempo la perspectiva sicológica del comprador actual, constatando con los compradores potenciales que nos visitan en las oficinas de venta de nuevas promociones, que el deseo de comprar actual, está condicionado a la sensación de obtener una compensación. Para poder sentir que COMPRAN BIEN y que pueden hoy satisfacer su necesidad de compra.
Si no es así, prefieren esperar a que «las viviendas bajen».
Nos conviene tener en cuenta que la sensibilización actual del potencial comprador de vivienda sobre el precio es muy alta y muy firme.
Es hora de transmitirles, de un modo elegante, con humildad, que comprendemos su necesidad de pagar un precio ajustado y que vamos a hacer por ellos un esfuerzo en la negociación de su compra.
Espero vuestros comentarios sobre ello, que enriquecerán nuestra visión común.

Prudencio López

Artículo de cotizalia:

La CNMV pone en la picota a CB Richard Ellis al cuestionar las valoraciones de las inmobiliarias
El terremoto causado por el presidente de la CNMV, Julio Segura, con sus críticas a las valoraciones de las inmobiliarias cotizadas tiene un claro damnificado: el líder de este negocio en España, la multinacional británica CB Richard Ellis. Ahora se pone en cuestión la forma de calcular el valor de estas empresas (el famoso NAV, Net Asset Value), e incluso la propia utilidad de esta valoración en un mercado de precios de la baja.
Siempre ha habido sospechas sobre la forma de valorar los activos de las inmobiliarias; siempre se ha hablado de «valoraciones a la carta», de que la empresa que paga la tasación es la que la dicta, y de que la «independencia» de los asesores externos era cualquier cosa menos eso. Ahora, con el ataque de Segura, son algo más que sospechas. El presidente del regulador anunció que iba a supervisar los métodos de valoración y que, para ello, va a pedir informes a sociedades sometidas a «algún tipo de supervisión», lo que ha provocado una unión de las inmobiliarias más grandes para lavar su imagen.
Las propias consultoras -también participan en este negocio Knight Frank, Aguirre Newman y Jones Lang Lasalle- reconocen que la forma de calcular el NAV (básicamente, los activos de la empresa menos la deuda en que ha incurrido para financiarlos) es «subjetiva», como lo es la valoración de cualquier empresa. Así figuraba en el folleto de la reciente OPV de Realia, donde CB Richard Ellis admitía que «esta tasación se fundamenta en numerosas hipótesis sin confirmar». Riofisa -en este caso valorada por Knight Frank- rizó el rizo, porque su NAV incluía los proyectos sin iniciar a valor de mercado, en vez de la práctica habitual de incluir sólo el valor del suelo.
El sector se defiende con el argumento de que utilizan la metodología «más aceptada internacionalmente, de mayor prestigio y con una cientificidad muy alta», conocida como Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors): se basa en el precio que acordarían un comprador y un vendedor que no tienen un especial interés en un inmueble. Un experto del sector contraataca preguntando «por qué la CNMV no ha dado la voz de alarma antes. El supervisor es corresponsable de la situación». Otro profesional va más lejos: «No creo que Segura sepa qué es el Rics, y si repasa las transacciones posteriores a las salidas a bolsa de inmobiliarias, se llevará una sorpresa por la alta fiabilidad del método».
Luego está el problema de los conflictos de interés: muchas de estas consultoras hacen negocios con las empresas valoradas en otras muchas operaciones: compraventa de inmuebles y suelo, arrendamientos, servicios de consultoría, etc. Por ejemplo, Richard Ellis valoró a Astroc para su salida a bolsa, pero además le asesoró en la compra de Landscape al Sabadell, en la venta de los activos arrendados a GE Real Estate y en la entrada en su capital de Rayet. Richard Ellis se ha negado a hacer declaraciones al respecto, amparándose en cláusulas de confidencialidad. Otros clientes de la firma, aparte de Astroc y Realia, son Fadesa, Colonial (la antigua Inmocaral) y el BBVA en la búsqueda de su ciudad financiera.
Cuando se saca esta crítica, las consultoras replican que la valoración de empresas «no es significativa» en su facturación y que se trata de un área de negocio totalmente separada del resto. Pero su impacto en el mercado bursátil sí es significativo, de ahí las críticas actuales. Estas sociedades se extrañan de que todo el mundo las critique y nadie cuestione «las tasaciones de los pisos, muy por encima de su valor real para que los bancos puedan conceder las hipotecas». Sin embargo, las consultoras no tienen que rendir cuentas a ningún regulador en nuestro país, mientras que las tasadoras responden ante el Banco de España.
Y además, los precios bajan
La cosa se complica todavía más en las crisis inmobiliarias como la que está comenzando en España y ya se vive desde hace meses en EEUU. «El mayor activo de las inmobiliarias es el suelo, que ya no vale el precio que pagaron por él, lo que les ha obligado a rebajar su valor en libros. Sin embargo, las empresas todavía están pagando la deuda que necesitaron para comprar ese suelo», explicaba ayer un artículo del Wall Street Journal sobre este tema.
Es decir, no sólo está en cuestión la forma de calcular el NAV, sino también su propia utilidad cuando el valor de esos activos está bajando continuamente. Recientemente, las inmobiliarias norteamericanas KB Home y Lennar rebajaron el valor de sus activos en un 7% y un 4%, respectivamente. «Nadie tiene ninguna visibilidad sobre el valor subyacente de los activos, pero lo único seguro es que está bajando», sentencia Robert Sellar, gestor de inversiones en Aberdeen.

Interesante informe sobre el futuro inmediato del BBVA

El BBVA prevé que el precio de la vivienda se estancará en 2009
DAVID BLÁZQUEZ
MADRID. «Estamos sorprendidos por la gran cantidad de alarmismo, generado en estos últimos meses, proveniente del extranjero». Con esta declaración comenzó el economista jefe del BBVA, José Luis Escrivá, la presentación del estudio «Situación Inmobiliaria», en el que dio a conocer las previsiones económicas sobre la vivienda en España para los próximos años.
En concreto, el informe detalla que el precio de la vivienda para este año 2007 cerrará con una subida del 5,9%, que aumentará en torno al 1,4% en 2008 y se estancará en 2009, con un registro de crecimiento cero. «Del exceso de demanda se pasará al exceso de oferta, que estará presente varios años», anunció el economista jefe del BBVA, quien agregó que este ajuste de la demanda es el factor determinante para la «estabilización» de los precios.
Asimismo, Escrivá reconoció que en algunas provincias se van a producir en los próximos años caídas de precios en vivienda, sobre todo «en zonas costeras y en el segmento de segunda residencia, porque la demanda subyacente es menos estable y su crecimiento es desproporcionado». Entre ellas, Baleares, Tarragona, Alicante, Castellón o Murcia.
Efectos benignos
Escrivá transmitió constantemente un mensaje tranquilizador, puesto que desde el BBVA creen que el «aterrizaje suave» o «ajuste gradual» de los precios de la vivienda, tendrá un «impacto limitado» o con «efectos benignos» sobre el conjunto de la economía española, debido principalmente a la estabilidad y actual ritmo de expansión que vive el país, junto con el crecimiento sostenible del empleo.
Los efectos del sector inmobiliario se cuantificarán en una reducción de hasta tres décimas menos sobre el crecimiento del PIB español en 2007 y de cuatro en 2008. En cuanto al crecimiento del empleo en construcción se espera que se desacelere desde el 7,5% observado en 2006, hasta tasas del 3,7% en 2007 y del 1,3% en 2008.
Sobre la accesibilidad a una vivienda de las familias españolas, el informe dice que mejorará en los próximos años, por la moderación de los precios de la vivienda y al estancamiento de los tipos de interés, en torno al 5,5% para 2008. Según un indicador propio que realiza la entidad, el esfuerzo de las familias para acceder a una vivienda habría alcanzado «máximos» este año.
La inversión en vivienda de de los hogares crecerá un 3,8% en 2007, caerá hasta el 1% en 2008, y podría no crecer o registrar tasas negativas en 2009, dejando de contribuir en el crecimiento de la economía.
Por último, Escrivá se manifestó a favor de la eliminación de las deducciones fiscales por compra de una vivienda y de crear un «gran mercado de alquiler más líquido y extenso que el actual», donde se debería «proteger jurídicamente al arrendador para fomentar este tipo de accesibilidad frente al sistema establecido en España de adquisición en propiedad».

Promotores de vivienda vacacional reconocen que el sector está deteriorado y que cuesta obtener financiación

«El mercado de la vivienda vacacional está evidentemente deteriorado en España. El sentimiento del promotor es de preocupación y de reflexión sobre nuestros errores». Así se manifestaba Manuel Gandarias, presidente de Live in Spain, durante la presentación del estudio sobre el sector de la consultora inmobiliaria Grupo i.
Una de las razones de la situación que vive el sector es el desfase entre oferta y demanda, tal y como ha puesto de manifiesto el citado informe. Las promotoras iniciarán en torno a 140.000 viviendas vacacionales en 2007, casi un 13% menos que en 2006, cuando se levantaron unas 158.000 unidades. Con todo, las previsiones de demanda para este año no alcanzan las 90.200 viviendas, lo que supone un desfase entre ambos parámetros de unos 50.000 inmuebles, según el estudio.
Este descenso de la actividad constructora en el sector vacacional se produce en un momento de «incertidumbre» ante un cambio de ciclo en el sector, cuyos principales síntomas son, de momento, un descenso de las ventas, así como una moderación de la demanda, con la desaparición progresiva del inversor especulativo y una tendencia hacia un mayor reparto geográfico de la misma. A esto hay que añadir la constatación, verbalizada por Gandarias, de que «cada vez que vamos a pedir financiación a la banca, pregunta el destino y está siendo bastante cauta». A este directivo no le cabe duda de que «tarde o temprano el consumo se verá afectado».
Así, más del 80% de las empresas promotoras que han participado en la encuesta opina que los ritmos de venta han ido peor o mucho peor en el último año, si bien, el presidente del Grupo i, Raúl García, encargado de presentar el informe, se aseguró que la situación «no es de crisis».
En este sentido, y pese a que las previsiones de crecimiento de la demanda hasta 2011 del Grupo i respecto a años anteriores se han moderado, pasando de crecimientos de hasta el 4% al 1,6% anual (96.200 viviendas anuales), la consultora asegura con optimismo que, frente a una demanda real prevista no superior a las 100.000 viviendas, la potencial podría ser muy superior. Por otro lado, la composición de la demanda se reparte en un 33% de origen extranjero y un 67% nacional, reparto que se irá compensando de forma que en 2011 estos porcentajes serán del 35% y el 65%, respectivamente.
Desaceleración de los ritmos de ventas
Por otra parte, la ralentización del mercado se ha visto reflejada en una desaceleración del ritmo de ventas a partir de 2005. Así, la tasa de absorción (porcentaje de viviendas de una promoción vendidas en un mes), del 8,7% en 2004, bajó en aquel año al 5,5% para descender, de forma más moderada, hasta el 4,9% el pasado año.
Sin embargo, estos descensos no se han dado en todas las regiones por igual. De hecho, desde el Grupo i se afirma que Cataluña y Comunidad Valenciana ya han «tocado techo» en este sentido.
Este descenso de la tasa de absorción, lógicamente unido a un aumento de los ritmos de ventas -entre 20 y 22 meses actualmente-, ha ido aparejada a una progresiva caída en los incrementos de precios. Así, se prevé que éstos suban un 5,3% en 2007, más de dos puntos por debajo de la subida experimentada en el primer trimestre del año (7,4%), para ajustarse al IPC en 2008, si bien, estos incrementos serán mayores en aquellas zonas con un mercado vacacional aún incipiente. Los mayores aumentos de 2007 se darán en Tarragona y Murcia (6,5%), seguidos de Galicia, Asturias y Huelva (6%). Los menores crecimientos de precios se localizarán en Barcelona (1,1%), Santa Cruz de Tenerife (1,2%) y Málaga (2,8%).
Los miembros participantes en el acto de presentación del estudio coincidieron en la necesidad de trabajar en una mayor adaptación de la oferta a la nueva demanda e impulsar una «marca España» que compense el deterioro de la imagen que han podido causar los últimos casos de corrupción urbanística y las denuncias de la UE ante la degradación medioambiental del litoral peninsular.
En primer lugar, en el informe se precisa que se está dando una «contención» del precio final de las viviendas, mediante una tendencia a la disminución de dormitorios, de forma que los precios finales no se incrementan para el comprador, pero sí el beneficio por metro cuadrado para el promotor.
Por su parte, el consejero delegado del Grupo i, Ignacio Pindado, apostó por buscar «nuevas estrategias de negocio», mientras que el consejero delegado de la promotora Beleyma, Armando Mateo, opinó que en el nuevo contexto será necesario «manejar el talento» del sector para «trabajar seriamente en el mercado global». No obstante, todos coincidieron en renovar los sistemas comercialización.

http://www.elconfidencial.com

El precio de la vivienda en España podrían caer hasta un 5% en 2008

noticia de Urbanoticias.com

Los precios de la vivienda en España podrían caer hasta un 5% en 2008 y se estabilizarían después en un escenario en el que la demanda de nuevos inmuebles caería de los 760.000 hasta los 475.000 anuales.
Esto implicaría un descenso de la actividad constructora residencial del 40% en 2009, según un estudio del banco estadounidense Morgan Stanley.

El informe, que analiza, entre otras cuestiones, las perspectivas futuras del sector residencial en España, asegura que, en todo caso, el mercado inmobiliario español vivirá un ‘ajuste’ que se materializará en un descenso de la actividad constructora en el ámbito residencial entre los años 2008 y 2009.

Así, otro de los posibles escenarios planteados sería un contexto de incrementos en el precio de la vivienda que no superarían el 5% entre 2008 y 2010. Sin embargo, la demanda caería hasta las 350.000 viviendas nuevas anuales y el descenso de la construcción residencial sería de hasta el 70% durante los dos próximos años.

El tercero de los escenarios plantea también subidas no superiores al 5% al año, y una reducción de la construcción residencial, esta vez no superior al 20% en 2009. No obstante, la demanda de viviendas nuevas en esta coyuntura se mantendría estable en torno a las 600.000.

En este contexto, el mercado hipotecario español también registrará una ‘significativa’ desaceleración entre 2008 y 2010, que incidirá en primer lugar sobre los préstamos concedidos a inmobiliarias, que caerán en términos absolutos durante los dos próximos años.

Según el estudio, dicha desaceleración alcanzará también a las hipotecas individuales, aunque sus efectos empezarán a notarse especialmente a partir del año 2009.

Sin embargo, el banco estadounidense considera que esta situación tendría un efecto limitado sobre los resultados de los bancos españoles, ya que los préstamos hipotecarios tan sólo representan el 12% de su facturación total.

Por otro lado, el estudio señala que la demanda total registrada en los últimos años, entre las 550.000 y las 650.000 viviendas nuevas anuales, puede explicarse a partir de factores demográficos y sociales.

Además, asegura que la demanda resultante de estos factores supone una cifra próxima al número de viviendas finalizadas de media en este periodo (580.000). lo que demuestra que ‘el porcentaje de viviendas que fueron compradas con fines especulativos no es significativo’.

Los factores que explicarían la demanda existente durante los últimos años serían el crecimiento de la población de entre 25 y 65 años (200.000 viviendas anuales), así como de los inmigrantes en este tramo de edades (entre 100.000 y 150.000 viviendas), los inmigrantes europeos que eligen España como lugar donde establecerse tras la jubilación (50.000 viviendas), factores sociales como los divorcios y matrimonios (100.000 viviendas), y la adquisición de entre 100.000 y 150.000 segundas viviendas en la costa al año.

Casas bioclimáticas: inversión con futuro

Javier Naval, expansión

No cabe duda que la vivienda bioclimática ha ganado protagonismo en los últimos meses, motivado, en gran medida, por el Código Técnico de la Edificación, que , aunque actúa sobre mas conceptos que los de viviendas bioclimatica, hace referencia a e ahorro de energético, salubridad y protección frente a la humedad y frente al ruido, que se aproximan a los ideales bioclimáticos.

Pero que nadie crea que el modelo de vivienda sostenible y respetuosa con el medio ambiente, es nuevo, ya que , desde hace unos diez años, muchas promotoras, habían adoptado la postura moral de construir viviendas bioclimáticas como respuestas a sus políticas de responsabilidad social, aportando su particular granito de arena a la sociedad, al desarrollo sostenible, al respeto medio ambiental y la protección del entorno en el que vivimos.

Lo que si podemos considerar novedoso es el concepto de este tipo de vivienda como un reclamo comercial para el consumidor. El mercado inmobiliario evoluciona hacia posiciones distintas. Hasta no hace mucho, las compañías colocan un producto en el mercado y este era absorbido rápidamente sin ni siquiera importar su calidad arquitectónica y materiales de construcción. Hoy el mercado evoluciona orientado a la demanda y algunas inmobiliarias apostamos por la promoción de viviendas de calidad para cualquier público.

Un ejemplo de esta estrategia es la promoción de viviendas bioclimáticas, que si bien ya cuentan con 10 años de historia, su futuro y éxito entre el publico aun esta por llegar. Los principales reclamos de este modelo de vivienda son el diseño, las dotaciones, las energías y materiales renovables utilizados para su construcción, siempre orientados al ahorro de energético y la sostenibilidad, que finalmente terminaran aportando muco mas calidad de vida para los usuarios. Podríamos considerar que la compra de una vivienda bioclimatica es una clara inversión en calidad d vida, ya que son mas confortables, mas sanas, menos ruidosas y a medio-largo plazo mucho mas económicas de mantener.

Según el estudio análisis comparativo de viviendas con solución bioclimatica frente a otras con soluciones convencionales, elaborado por Aventis junto a la universidad politécnica de Madrid, la compra de estas viviendas supone entre un 5% y un 10% mas de coste frente a una tradicional, aunque es cierto que, desde el primer momento, el ahorro energético supone entre un 50% y un 60%.

Por lo tanto, y desde el punto de vista de la inversión, el incremento en el precio final de estas viviendas se ve compensado con el posterior ahorro. Además a largo plazo es mas probable que mucha de las dotaciones y características aportadas por la vivienda bioclimática pasen a convertirse en elementos estandarizados de las viviendas tradicionales que además no cumplan con los requerimientos del Código Técnico de la edificación. Una circunstancia que se podría ver agudizada con la evolución social hacia la concienciación y el respeto al medio ambiente, comportamiento sostenible y el uso de energías renovables.

¿se imagina que dentro de 20 años quiere comprar una vivienda y esta no cuenta con materiales renovables y poco contaminantes? ¿Qué pasaría si su vivienda no hubiera sido diseñada con dispositivos de ventilación cruzada, que reduzcan el uso de los aires acondicionados?, ¿y si no explotara energías renovables y no contase con un sistema de reciclajes de agua?¿ estaría dispuesto a vivir en una casa así? Y mas aun ¿invertiría en ella? O lo que es lo mismo ¿seria usted capaz de irse a vivir hoy a una vivienda sin calefacción, sin aislamientos en una comunidad sin ascensor?.
Comprar una vivienda bioclimatica es, por tanto, una inversión en dos sentido. Por una parte una inversión, que se rentabilizará económicamente a largo plazo para una baja factura energética o en una posterior mejor venta debido a la escasez de este tipo de producto. Y por otra, una inversión en nuestro futuro como resultado del respeto al medio ambiente.

El fin del boom obliga a la consultaría a volcarse en la especialización

La expansión Ú Guerra. Madrid

El boom inmobiliario ha provocado que surja un gran numero de consultoras inmobiliarias en España. Esta fase sin embargo, se ha cerrado y ahora empieza una nueva época de normalización, en la que muchas consultoras poco profesionales van a desaparecer y en cambio, las empresas que ofrecen un servicio de calidad saldrán fortalecidas, explica Josep Maria Solanes, consejero delegado de Farré Consulting.
El mismo panorama de futuro es el que auguran desde Atisreal: “El sector inmobiliario se encuentra en un momento mas duro que en ejercicios anteriores pero esto mismo

El mercado demanda un análisis mas profesional de las situaciones particulares

Supone una gran oportunidad para que las consultoras inmobiliarias consoliden su negocio. En un futuro cercano, es muy posible que nuestro sector viva un proceso de concentración mas marcado que en la actualidad. Con la desaceleración del ritmo de ventas en residencial, es natural una depuración del sector de la consultaría inmobiliaria

Desde Jones Lang Lasalle apuntan una señal positiva. “Existe una necesidad encubierta de consultaría en el mercado y, por tanto, una clara oportunidad de mejora, así como un grandísimo potencial y un reto muy atractivo. En el futuro, este potencial se vera convertido en algo real”, explican desde la consultora. En Aguirre Newman coinciden con esta oportunidad de negocio: “La creciente complejidad y sofisticación del mercado inmobiliario ha sido ya percibido por las empresas, por lo que creemos que no solo mantendrán, si no que incrementaran de forma sustancial el uso de los servicios especializados, sobre todo, de aquellas firmas que son capaces de aportar servicios de consultaría mas allá de la mera intermediación”.

Especialización
Para poder hacer frente a la ralentización del mercado inmobiliario, las consultoras apuestan por diversas estrategias. Aunque todas esas compañías se muestran de acuerdo en que la especialización la profesionalización jugaran un papel clave.
“Pensamos que existen muchas empresas con un perfil similar que no apuestan por la especialización, en un mercado en el que no se puede ser el mejor en todo”, opina Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea.

Fuentes de Jones Lang Lasalle creen que la solución que encaja con la demanda del mercado pasa por “Un análisis mas profesional ante las situaciones particulares de cada empresa de asesoramiento profesional personalizado, como la venta de ubicaciones con un servicio asociado a la búsqueda de nuevas implantaciones en zonas más acordes con los planes estratégicos o simplemente o simplemente mantener dicha ubicación mejorando con un asesoramiento de ingeniería”

Francisco Manchón, director general adjunto de Exa Asesores inmobiliarios, se muestra de acuerdo y opina que las consultoras han dejado de realizar una pura labor de intermediación y han entendido el mensaje del cliente, que reclama rigor, respondiendo con una mayor especialización.

Estudio de globaliza Internet es aún un desconocido para las inmobiliarias

Expansión. Madrid.

Internet es aún desconocido para la mayoría de las empresas inmobiliarias en España.
El 41.67% de las primeras compañías del sector no emplea sus paginas online para informar sobre el precio de las viviendas que comercializan y sólo un 13% ofrece la posibilidad de reservar un piso a través de este sistema, según un estudio elaborado por el portal Globaliza.com. desde la compañía señalan que “estos datos revelan que las principales empresas inmobiliarias subestiman la capacidad de generación de negocio por Internet”.

En dos años se han multiplicado por nueve los portales inmobiliarios.

Para el portal inmobiliario, las compañías del sector cuentan con un enorme potencial de crecimiento en el uso de Internet como canal de ventas. Según datos de globaliza, entre 2004 y 2006, se ha multiplicado hasta alcanzar los 2.6 millones.

Un 41.6 % de las promotoras no usan sus paginas web para informar de sus precios.

El estudio también señala que, actualmente, sólo un 17.7% de las inmobiliarias informa sobre la disponibilidad de viviendas en su pagina Web y que solo el 27.4% incluye folletos descriptivos de las promociones.

El informe elaborado por el portal online ha analizado del uso de Internet de 62 inmobiliarias. Todas con una facturación superior a los cien millones. El informe toma como muestra 120,000 inmuebles anunciados por Internet, de los que el 50% son nuevos, mientras que la otra mitad son de segunda mano.

Globaliza apunta que el 88.7 % de estas empresas analizadas potencian en sus paginas Web la información que tiene que ver con infografias e imágenes de las promociones. Un 69% presenta planos tipo y de situación y el 88.7% ofrece la posibilidad al usuario de ponerse en contacto con la promotora por medio de correo electrónico.

Las inmobiliarias no informan bien al comprador

04/10/2004 INFORME DE LOS CONSUMIDORES EN DIEZ CIUDADES
Las inmobiliarias no informan bien al comprador
La situación de Zaragoza es «especialmente caótica», según la OCU
04/10/2004 MARIAN NAVARCORENA

Viviendas en construcción de Parque Goya II, en una imagen de archivo.Foto:ROGELIO ALLPEPUZ
Las promotoras inmobiliarias zaragozanas «no ofrecen información aceptable al comprador de una vivienda». Esa es la conclusión de un informe elaborado por la Organización de Consumidores (OCU) en diez ciudades españolas, y que en el caso concreto de Zaragoza habla de «situación especialmente caótica».
La nota general es de suspenso para la capital aragonesa, siendo uno de los resultados más alarmantes que el 85% de las promotoras consultadas se negó a entregar a los visitadores una copia del contrato de compraventa, «supeditando la entrega de este documento, en el mejor de los casos, a la firma del documento de reserva donde el consumidor ha adquirido ya un compromiso de compra». Una cifra muy superior a la media nacional, que fue del 59%.
La prueba realizada por la OCU durante el pasado marzo, y publicada en la revista Dinero y Derechos de septiembre, tenía como objetivo estudiar si el ciudadano recibía todos los datos que le aseguraban la adquisición del piso con todas las garantías. Para ello, los colaboradores visitaron «al menos dos veces, de forma anónima, cada una de la promotoras para recabar la información», según señalan.
En la publicación, la asociación de consumidores denuncia «la alarmante falta de transparencia en aspectos esenciales», que, aseguran, incumple también las obligaciones legales sobre folletos o publicidad.
De las seis promotoras-inmobiliarias visitadas en Zaragoza, cuatro no facilitaron los datos registrales del solar; en la mitad faltaba información esencial sobre la identificación de los agentes que intervienen en el proceso de construcción, y el nombre que aparece en los folletos era en la mayoría de los casos el responsable de la promoción. Para la OCU, todos dieron una información calificada como mala excepto uno, que la valoran como aceptable.
Donde sí aprueban y por unanimidad en Zaragoza es en la descripción de la vivienda. En cambio, en el resto de ciudades –Barcelona, Cádiz, Madrid, Sevilla, Tenerife, Valencia, Valladolid, Vigo y alrededores de Bilbao– los técnicos sí encontraron «contratos con cláusulas que permiten a las promotoras introducir modificaciones sin previo aviso y en el 38% de las promociones visitadas falta el dato de la superficie útil».
FACTORES ANALIZADOS La OCU ha analizado los siguientes puntos clave: identificación de los agentes que intervienen en la promoción; situación jurídica del terreno; descripción de la vivienda; fechas y plazos de entrega; información del préstamo hipotecario si procede; garantías sobre las cantidades a cuenta; precio y formas de pago, y si entregan copia del documento de reserva y contrato de compraventa.
Del total de agencias analizadas, el 70% de las promociones «daba una información mala o muy mala en relación a la fecha de inicio de obra y entrega de la vivienda», debido fundamentalmente a que no entregaban ningún documento que precise por escrito la fecha de entrega de la vivienda. Y hasta un 47% informaba muy deficientemente del préstamo ofrecido.
La exigencia de una señal para la reserva de la vivienda se imponía en el 82,5% de las promotoras analizadas. Y el importe de esta señal alcanzaba un máximo de hasta 120.000 euros. Hasta un 61% de los promotores totales se negó a entregar previamente una copia de este documento de reserva. Y en los que la OCU sí que tuvo la oportunidad de revisar, «el principal problema es que la promotora se reserva habitualmente el derecho a anular el compromiso de venta sin más requisito que devolver la reserva» .

Fuente;

http://www.elperiodicodearagon.comwww.

¿Y ahora qué?

Un promotor alumno así me planteaba la pregunta que tienen hoy mismo muchos promotores en la cabeza.
Quisiera contribuir a despejarla con algunas reflexiones, para que cada cual, en función de su propio criterio y circunstancia, decida lo que realmente le conviene hacer.

a. El serio revés bursátil se ha centrado especialmente en las compañías inmobiliarias con un crecimiento rápido, inspirado en el negocio de la compra-venta de suelo. Es todo un signo del pensamiento predominante en los inversores de bolsa. Se castiga así los pingües beneficios conseguidos por situaciones coyunturales de mercado, más que por una gestión empresarial eficiente.
Naturalmente, esto tiene otras repercusiones, por el impacto en los medios de comunicación que está produciendo.
En la calle, que al fin y al cabo es la opinión que cuenta, este mediodía, un conocido, hombre sensato y bien informado, me comentaba que al escuchar las noticias de la mañana, ha pensado que ahora sí que iban a bajar esas viviendas con costes desproporcionados que han subido tanto en tan poco tiempo.
No creo que esto se produzca, realmente. Lo que sí entiendo, es que el ánimo popular lo está deseando. Y esto es una fuerza nada despreciable, a tener en consideración. Yo apuntaría a que los clientes que sigan comprando a partir de ahora, serán, si cabe, más exigentes, si tienen que pagar una cantidad final que ellos viven como desproporcionada.

Por otro lado, es importante considerar que cuando son las grandes compañías del sector las directamente afectadas por esta pérdida de valor empresarial, van a tomar buena nota y a moderar sus previsiones de crecimiento cuantitativo, para centrarse en vender lo que ya tienen comprado, al tiempo que diversifican negocio.
Es de esperar, por tanto, que la reacción inmediata sea poner la atención en cómo vender con eficiencia las viviendas actualmente en comercialización, manteniendo ritmos de venta, y qué producto hacer con los suelos en estoc, con la premisa de que el mercado esté en disposición de digerir las viviendas a realizar.
Esto provoca un importante viraje en atención e inversión a los medios comerciales y de diferenciación de producto, para conseguir, en breve plazo, llamar la atención de los compradores potenciales que siguen habiendo, en menor cuantía y que ante la avalancha de oferta, naturalmente, incrementan sus expectativas ante la vivienda a elegir y lo que les aporta como Valor Añadido Personal.

Todos hemos aceptado que las áreas de una promotora tienen la misma importancia y requieren, para su buen gobierno, una atención proporcionada. Esta máxima hoy deja de ser un principio teórico, para convertirse en una necesidad.
Incluso es probable que algunas tengan, para nivelar, que ocupar los próximos años en poner una atención especial a su cultura y estrategia de marketing y a su comercialización, hasta conseguir que su barco empresarial se equilibre antes de empezar a perder agua por la proa, la parte que da al mercado.

Es natural que sintamos inquietud por las actuales circunstancias. Es comprensible que ante la sensación de falta de herramientas preparadas para combatir esta situación, algunas empresas pasen de esta intranquilidad a una sensación de alarmismo.

Nosotros, desde nuestra visión y experiencia, apostamos más que nunca por :

1. Una implementación sensata y tranquila de la «Cultura de Marketing» en las Promotoras Inmobiliarias. Por llevar, aprovechando los oidos abiertos en todas las áreas, esta cultura y la riqueza real que puede aportar, desde Dirección hasta el último rincón de nuestras empresas.
2. Una visión empresarial de Mercado, donde prevalece la capacidad de satisfacer, mejor que nuestra competencia directa, al cliente.
3. Una presencia activa y cotidiana, de los resultados de la investigación de mercado, tanto en los estudios de suelo, de producto, como en lo que aporta el propio equipo comercial, para que formen parte de las decisiones grandes y pequeñas en la promotora.
4. La unión de las áreas en un Comité de Dirección, que polarice los esfuerzos comunes a la consecución de la satisfacción del cliente, como garantía real de la obtención del propio beneficio.
5. Y una cultura de servicio que permita entender realmente a todos los miembros de la promotora, que vivimos por y para el cliente. Que es la fundamental razón de ser de una empresa promotora que ofrece al mercado productos para el consumidor final con un valor que sobrepasa los cien, doscientos, trescientos mil o más euros.
6. Que sólo con su satisfacción conseguiremos, a partir de ahora, nuestros objetivos económicos y cualitativos.

Con una visión realista y confiada en la labor bien hecha, sigo viendo con optimismo esta nueva etapa que nos va a permitir afinar todas nuestras herramientas y poner a las promotoras en velocidad de crucero hacia su destino natural: Ayudar a mejorar la calidad de vida de aquellas personas que deciden comprar una vivienda en propiedad.

Saludos,

Prudencio López

Noticia de interés sobre ajuste bursátil en el día de su realización

MERCADOS. elconfidencial. com
24/04/2007
Sin precedentes: el Ibex 35 se derrumba ante el ‘crash’ bursátil del ‘ladrillo’
Sigue la sangría entre los valores relacionados con la industria inmobiliaria. El ‘crash’ registrado en Astroc ha destrozado la confianza de los inversores en este tipo de valores. «Parece que es el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. El detonante ha sido un valor y, como sucedió con la tecnológica y Terra, el resto se está viendo arrastradas por el mercado», apunta Alberto Roldán, director de análisis de Inverseguros.
Urbis baja un 6,5% tras anunciar ayer la venta de activos una vez se fusione con Reyal para reducir su endeudamiento. El panorama comienza a ser desolador. Inmocaral, una compañía que ha registrado un comportamiento bursátil todavía más espectacular que Astroc en los últimos años, baja un 15% en bolsa, en tanto que la protagonista de todos los corros vuelve a quedar interrumpida por alta volatilidad: cede otro 22%.
Tras una oleada de suspensiones por alta volatilidad un puñado de inmobiliarias se han puesto a caer a plomo. Fadesa, Renta Corporación, Urbas, Montebalito, Parquesol o Sacyr Vallehermoso registran caídas sin precedentes que oscilan entre el 9% y el 20%. El Confidencial informa hoy sobre las malas perspectivas para el sector y el cambio de ciclo.
Con todo, el Ibex 35, la referencia bursátil española, cede un 2% y pierde el nivel de los 14.700 puntos. Entre los grandes valores, Iberdrola destaca con subidas del 0,5% ante la finalización del proceso de compra de Scottish Power, que creará un gigante europeo de la eléctricidad. Mañana está previsto que comiencen a cotizar las nuevas acciones de la ampliación de capital que ha emprendido Iberdrola.
«Entendemos que por ahora el fondo del mercado sigue siendo bueno. No obstante, las bolsas se enfrentan ahora a retos complicados de superar, como son los 13.000 puntos del Dow Jones y los mercados van a necesitar de «algo más» para superarlos», comentan desde la sociedad de valores Link Securities.
Los inversores tienen dos citas macroeconómicas en EEUU que darán cuenta de la confianza de las bolsas en la recta final de la sesión: el índice de confianza de los consumidores del mes de abril, y las ventas de viviendas de segunda mano del mes de marzo.